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Was passiert wenn der Betreiber ausfällt?

 
Das am häufigsten erfragte Thema bei Pflegeimmobilien, möchte ich Ihnen in diesem Artikel erläutern.

Vorweg sei gesagt : Ein Ausfall eines Betreibers bedeutet nicht unbedingt den Ausfall Ihrer Miete. Warum das so funktioniert und damit für Sie selbst nur ein relatives Risiko ist, möchte ich Ihnen jetzt erläutern.

Ganz allgemein sollten Sie wissen, dass es aktuell in Deutschland ca. 11.500 Pflegeeinrichtungen gibt in denen ca. 720.000 Menschen gepflegt werden.

Im Jahr 2016 gingen rund 60 Pflegeheime in die Insolvenz, was einer Quote von 0,52% aller Pflegeheime entspricht. Damit gehören stationäre Pflegeeinrichtungen zu den Branchen mit geringer Insolvenzquote.

Missmanagement und zu geringe Auslastungen in nicht mehr zeitgemäßen Einrichtungen sind die häufigsten Gründe, warum Insolvenzen tatsächlich stattfinden. Generell steht in diesem Markt jedoch eine hohe Nachfrage einem geringen Angebot gegenüber. Häufig gibt es Wartelisten auf den Einrichtungen, die die nächsten Bewohner bereits schon vormerken.

Was passiert also, wenn es Anzeichen für eine drohende Insolvenz gibt?

Ihre Hausverwaltung, die hier an dieser Stelle als zentrales Organ genannt werden sollte, überwacht laufend den Betreiber. Dies nennt man auch Monitoring und ist eine der Hauptaufgaben der Hausverwaltung. Hier wird also regelmäßig überprüft, ob die Belegungsquoten wie im Markt üblich sind und die betriebswirtschaftlichen Kennzahlen auch dazu passen. Er kennt also die finanzielle Lage des Unternehmens und kann abschätzen, wie zuverlässig weiter die Miete gezahlt wird.

Sollte nun aber eine Situation entstehen, dass der Verwalter durch diesen Frühwarnmechanismus erkennt, dass die Ampeln nicht mehr grünen Bereich sind, sondern auf orange springen, handelt der Verwalter proaktiv und bietet Hilfe an.

Am Ende kann es auf den Austausch des Betreibers hinauslaufen, jedoch ist dies die Ausnahme. Häufiger gibt es in solchen Fällen Übernahmen durch größere und erfahrenere Betreiber, die den Mietvertrag so wie ursprünglich abgeschlossen weiterführen.

Als weiteren Absicherungsmechanismus, oder im üblichen Sprachgebrauch “Mietsicherheit” können beispielsweise, die Mietkostenanteile (Investkostenanteile) an Sie als Eigentümer abgetreten werden, sodass die Miete dann direkt von den Bewohnern an die Hausverwaltung und Sie gezahlt wird. Auch die Abtretung von Mietbürgschaften ist durchaus üblich.

In jedem Fall kann ich Ihnen mitteilen, dass alles unternommen wird, um diese Situation zu verhindern. Und auf Grund der sehr schwankungsarmen Branche, die durchgehend hohe Belegungszahlen vorweisen ist dies auch die Ausnahme.

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