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Keine Miete zu Beginn?? Pre-Opening-Phase erklärt!

 
Bei Pflegeimmobilien gibt es eine Besonderheit in der Gestaltung des Mietvertrages. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen die sogenannte Pre-Opening-Phase und gehe darauf ein, was das für Sie bedeutet.

In vielen Angeboten, insbesondere bei Neubau-Projekten erhalten für eine gewisse Zeit nach dem Kauf und Übergabe an den Betreiber keine Mietzahlungen. Dies ist die Pre-Opening-Phase, oder auch Anlaufphase, die dem Mieter gewährt wird, seine Einrichtung auf eine adäquate Belegungsquote zu bekommen.

Warum ist das so? Grundsätzlich ist ein solches Pflegeheimprojekt ist eine sehr langfristig angelegte und geplante Investition für einen Betreiber. Dieser bereitet sich schon während der Bauphase darauf vor Personal zu finden, die ersten Bewohner zu akquirieren, Lieferanten zu gewinnen und in der Region bekannt zu werden. Dies beginnt bis zu sechs Monate vorher und ist entsprechend mit vielen Kosten verbunden. Eine Heimleitung wird gesucht, das erste Personla wird angestellt und die ersten “Heimverträge” mit Bewohnern werden geschlossen.

Ab offizieller Übergabe an den Betreiber beginnt dann für ihn sein Tagesgeschäft. Nun liegt es in der Natur der Sache, dass diese Einrichtung nicht gleich von Tag 1 in der Vollbelegung ist. Die Einrichtung füllt sich sukzessive über Monate mit neuen Bewohnern die einziehen. Dem Gegenüber stehen natürlich noch nicht so hohe Einnahmen für den Pflegeheimbetreiber. Im übrigen kann es bis zu 2 Jahre dauern, bis eine Vollbelegung erreicht ist. Für einen professionellen Betreiber ist dies eine kalkulierte und natürliche Phase zum Start seiner neuen Einrichtung.

Um den Mieter also nicht gleich zu Beginn in finanzielle Bedrängnis zu bringen, gewährt man ihm einige mietfreie Monate. Dies ist üblich im Markt und eine faire Lösung. Die Pre-Opening-Phase ist in der Regel bei Neubauten zwischen sechs und neun Monaten. Dahingehend vergleicht ein professioneller Pflegeimmobilienberater auch die Objekte die im Markt sind.

Bei Bestandsimmobilien entfällt die Pre-Opening-Phase in aller Regel, da das Haus ja bereits im laufenden Betrieb ist.

Sollten Sie nun also Ihre Pflegeimmobilien-Investition mit Darlehensmitteln einer Bank finanzieren, ist zu bedenken, dass Sie die ertsen Monate keine Miete erhalten, jedoch die Bankraten bereits bedienen. Hier hilft Ihnen ein professioneller Berater, dies mit Ihnen gemeinsam zu kalkukieren und gibt Tipps, wie Sie diese Phase für sich planen sollten.

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