Woher kommt eigentlich die Miete?

Aufgepasst : die Miete wird bei Pflegeappartements nicht anhand der Quadratmeter gezahlt, so wie wir das aus dem normalen Wohnimmobilienbereich kennen. Auch spielen weder die Lage im Objekt oder der Region eine Rolle. Mietverträge in sozialen Einrichtungen wie einer Pflegeimmobilie werden im Vorfeld- bevor diese Immobilie gebaut wird – mit den Pflegekassen ausgehandelt.


Hier wird
nach Anzahl der Betten und den Investkosten die Höhe der Gesamtmiete der Einrichtung verhandelt. Die Investkosten sind vom Zustand und Alter der Einrichtung abhängig und daher in jeder Pflegeimmobilie unterschiedlich hoch. Hinzu kommen weitere Preisunterschiede zwischen den Bundesländern aufgrund von Grundstückspreisen und Baukosten. Die Bewohner in Sachsen-Anhalt zahlen etwa die Hälfte wie diejenigen in Nordrhein-Westfalen. Zudem können unterschiedliche Pflegebetreuungs-Konzepte mit zusätzlichem Raumbedarf (z. B. Wohngruppenkonzepten) Preisunterschiede ausmachen. Der Investkostenanteil ist ein Pro Tag/Pro Bett Faktor der dann mit der Bettenanzahl hochgerechnet wird. Dies ergibt den Mietpreis, den sich ein Pflegeheimbetreiber von den Pflegekassen absegnen lässt und sich – im Falle von Sozialhilfeempfängern in der Einrichtung, die den Pflegekostensatz nicht aus eigenen Mitteln (z.B. Rente) zahlen können – refinanziert.

Der Betreiber zahlt dann die Gesamtmiete/Pauschalmiete an den Hausverwalter, der wiederum die Miete an die einzelnen Eigentümer aufteilt.

Ihre Miete richtet sich dann wiederrum danach, wieviel Eigentumsanteile und Miteigentumsanteile Sie dort erworben haben. Deshalb kann man relativ pauschal sagen, dass ein solches Pflegeappartement in der Regel zwischen 450 und 650 Euro Mieteinnahme je nach Appartementfläche hat.

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Eigentumswohnung vs. Pflegeappartment – Die Unterschiede

1. Sie haben absolut keinen Verwaltungsaufwand bei Pflegeappartements, so wie Sie es vielleicht von normalen Wohnimmobilien kennen. Deshalb ist dies auch sicherlich eines der Hauptmotive, warum Menschen überhaupt in diesem Segment investieren. Das heisst also kein Mieterkontakt, keine Telefonate, keine anstrengenden Besichtigungen mit Nachmietern und was man sonst so üblicherweise erfährt.

2. Ein weiterer Unterschied ist das Thema Eigennutzung.

Wenn Sie also ein starkes Bedürfnis haben unbedingt Ihre Kapitalanlageimmobilie später mal selbst bewohnen zu wollen, sollten wir über dieses Thema noch einmal sprechen.
Ich habe in meiner Laufbahn sehr viele Menschen zum Thema Kapitalanlage-Immobilien beraten und natürlich ist es einem großen Teil wichtig, dass man das Objekt eventuell einmal selbst nutzen kann. Das “eventuell” sollte hier aber in jedem Fall noch einmal näher hinterfragt werden.
Eine Eigennutzung, so wie man das von normalen Wohnimmobilien kennt, gibt es bei Pflegeimmobilien nicht. Weder können Sie den jetzigen Bewohner auf Eigenbedarf kündigen, weil Sie selbst einziehen wollen noch können Sie direkt in Ihre gekaufte Wohneinheit selbst einziehen. Hierfür gibt es ersatzweise das “bevorzugte Belegungsrecht” was Sie im Falle der eigenen Pflegebedürftigkeit nutzen können. Dieses gilt im übrigen oftmals nicht nur für die Einrichtung, in der Sie investiert sind, sondern auch in allen weiteren Objekten des Betreibers.
 
3.  Unterschied Reparatur- und Instandhaltungsverpflichtungen.
Wer bereits vermietete Immobilien besitzt wird sicher schon einmal einige unangenehme und finanzielle Erfahrungen gesammelt haben. Da zieht jemand aus der Eigentumswohnung, hinterlässt einen Saustall und ist nicht mehr aufzufinden. Der neue Mieter möchte besseres Laminat und schließlich übernimmt man als Eigentümer die Kosten und der neue Mieter verlegt es. Nur ein Beispiel von zahlreichen Möglichkeiten unbewusst Geld und Rendite zu verlieren.
Bei Pflegeappartements sind Sie als Eigentümer ausschließlich für Dach und Fach zuständig und das heißt im Umkehrschluss, dass Sie innerhalb des Gebäudes keine Renovierungs-, Modernisierungs- und keine Reparaturmaßnahmen vornehmen müssen. Dies macht in der Regel ca. 70 Prozent von allen Kosten, die Sie so innerhalb einer Immobilie über die gesamte Nutzungsdauer haben.
 
4. Der langfristige Mietvertrag. Und der Unterschied schlechthin zu klassischen Wohnimmobilien als Kapitalanlage.
In der Regel unterschreibt Ihnen kein normaler Mieter für die Mietwohnung einen 5-, 10- oder 15- und wenn nicht sogar 20-Jahres-Mietvertrag. Bei Pflegeimmobilien ist der 20-Jahres-Mietvertrag Standard.
 
5.  Die Rendite. Finden Sie Eigentumswohnung als Neubau und erhalten über 4% Rendite? Wenn ja, gut. Wird aber wahrscheinlich nicht so häufig vorkommen.
Also es ist gar nicht so attraktiv, in normale Immobilien aus rein wirtschaftlicher Sicht zu investieren. Mal ganz abgesehen von den klassischen Risiken und dem Aufwand. Pflegeimmobilien starten um und bei 4,5 Prozent Rendite pro Jahr. Und was 0,5% mehr Rendite bei solchen Beträgen ausmacht können Sie sich ja selbst denken.
Dies waren die wesentlichen Unterschiede zur normalen Eigentumswohnung oder dem Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage und Pflegeappartements. Wenn Sie jetzt noch weitere Fragen haben, dann nutzen Sie bitte mein Kontaktformular und senden mir eine Email.
 
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Staatliche Refinanzierung? Einfach erklärt!

Sie werden diesen Begriff relativ häufig in der Anwendung eines Angebotes finden, also “Miete mit staatlicher Refinanzierung”, doch was heißt das für Sie persönlich?

Vorweg sei gesagt : Sie als Eigentümer erhalten keine staatliche Refinanzierung. Gemeint ist hier, dass der Betreiber, also wiederum Ihr Mieter, sich refinanziert bei den Pflegekassen und beim Sozialamt. Dies ist dann der Fall, wenn ein Bewohner aus eigenen finanziellen Mitteln nicht für die Kosten der Unterkunft, Verpflegung und der Pflege selbst aufkommen kann, da er über eine geringe Rente verfügt.

In einer kurzen Darstellung möchte ich Ihnen zeigen, wie das praktisch aussieht

Als Beispiel : 3.000 Euro ist der durchschnittliche Pflegesatz, den ein Bewohner zahlen muss, wenn er in Pflegegrad Nummer 4 eingestuft ist. Zum Verständnis : Seit 2017 gelten die 5 Pflegegrade, die die vorangehenden 3 Pflegestufen ersetzt haben.

Diese 3.000 Euro muss er aber nicht selber bezahlen, sondern er bekommt von der gesetzlichen Pflegeversicherung, die es seit dem Jahr 1995 gibt, einen Zuschuss.

3.000€ Pflegesatz in der stationären Pflege

-  1.775€ Übernahme durch gesetzliche Pflegeversicherung

    =   1.225€ “Eigenanteil”

Diesen muss der jeweilige Bewohner aus seiner Rente zahlen.

Sollte diese nun nicht ausreichen, um den vollen Eigenanteil zu zahlen, kann der Bewohner bzw. deren Angehörigen einen Antrag auf Übernahme der Kosten durch das Sozialamt beantragen.

Das heisst für den Pflegeheimbetreiber das er – egal ob der Bewohner eine hohe Pension hat oder eben eine niedrige Rente – von jedem Bewohner seinen Pflegesatz erhält, um wirtschaftlich zu arbeiten, das Personal und die Miete zu bezahlen und eben auch einen Gewinn zu erwirtschaften.

Für den Betreiber – also Ihren Mieter – also eine hervorragende Situation, um seine Einnahmen zu planen und gut kalkulieren zu können. Und für Sie als Investor und Eigentümer die Sicherheit einen Mieter zu haben der langfristig gut kalkulieren kann.

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Für wen ist sowas nicht geeignet!

Wie alles auf der Welt ist nicht alles für jeden gemacht und so ist auch diese Immobilienform nicht für jedermann geeignet.

Wenn Sie in Bezug auf Ihr Geld und Ihren Vermögensaufbau ein Mensch sind, der selber gerne Einfluss nimmt und sie vor dem Aufwand Geld zu verwalten nicht zurückschrecken, wird Sie das Thema Pflegeimmobilien wohl enttäuschen.

Verstehen Sie mich nicht falsch, aber meine Erfahrungen mit Immobilieninvestoren, Aufteilern, Renovierungsspezilaisten oder Profis sind : Pflegeimmobilien passen nicht zu Ihnen. Denn : Pflegeimmobilien sind schlichtweg sehr verwaltungsarm, zuweilen vielleicht sogar zu langweilig für Sie.

Denn bei Pflegeimmobilien als Kapitalanlage haben Sie nicht wirklich viele Eingriffsmöglichkeit, sondern Sie begeben sich hier in einen Interessenpool von Menschen, die alle das gemeinsame Ziel haben, eine nachhaltige und gute Rendite zu erwirtschaften, ohne dass sie dabei einen Verwaltungsaufwand haben.

Wenn Sie also jemand sind, der selber mit anpacken will, selber Renovierungen durchführen will, auch immer mal wieder vorbeifahren will, um sich das Objekt anzusehen um “zu sehen ob was ist”, dann ist diese Immobilienform für Sie nicht gemacht. Das Konzept der Pflegeimmobilie ist darauf ausgerichtet, Anlegern vor möglichst vielen Risiken und Verwaltungsarbeiten zu bewahren.

Wenn Sie auf der Suche sind nach kurzfristigen Gewinnen, nach “Kaufen und schnell wieder verkaufen”, um damit entsprechend Eigenkapital aufzubauen oder eine hohe Rendite zu erzielen, lassen Sie die Finger von Pflegeimmobilien.

Pflegeimmobilien sind für Anleger geeignet, die langfristig und stetig Vermögen aufbauen wollen und nicht für Menschen geeignet, die an kurzfristigen Gewinnen interessiert sind.

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Keine Miete zu Beginn?? Pre-Opening-Phase erklärt!

Bei Pflegeimmobilien gibt es eine Besonderheit in der Gestaltung des Mietvertrages. In diesem Artikel erkläre ich Ihnen die sogenannte Pre-Opening-Phase und gehe darauf ein, was das für Sie bedeutet.

In vielen Angeboten, insbesondere bei Neubau-Projekten erhalten für eine gewisse Zeit nach dem Kauf und Übergabe an den Betreiber keine Mietzahlungen. Dies ist die Pre-Opening-Phase, oder auch Anlaufphase, die dem Mieter gewährt wird, seine Einrichtung auf eine adäquate Belegungsquote zu bekommen.

Warum ist das so? Grundsätzlich ist ein solches Pflegeheimprojekt ist eine sehr langfristig angelegte und geplante Investition für einen Betreiber. Dieser bereitet sich schon während der Bauphase darauf vor Personal zu finden, die ersten Bewohner zu akquirieren, Lieferanten zu gewinnen und in der Region bekannt zu werden. Dies beginnt bis zu sechs Monate vorher und ist entsprechend mit vielen Kosten verbunden. Eine Heimleitung wird gesucht, das erste Personla wird angestellt und die ersten “Heimverträge” mit Bewohnern werden geschlossen.

Ab offizieller Übergabe an den Betreiber beginnt dann für ihn sein Tagesgeschäft. Nun liegt es in der Natur der Sache, dass diese Einrichtung nicht gleich von Tag 1 in der Vollbelegung ist. Die Einrichtung füllt sich sukzessive über Monate mit neuen Bewohnern die einziehen. Dem Gegenüber stehen natürlich noch nicht so hohe Einnahmen für den Pflegeheimbetreiber. Im übrigen kann es bis zu 2 Jahre dauern, bis eine Vollbelegung erreicht ist. Für einen professionellen Betreiber ist dies eine kalkulierte und natürliche Phase zum Start seiner neuen Einrichtung.

Um den Mieter also nicht gleich zu Beginn in finanzielle Bedrängnis zu bringen, gewährt man ihm einige mietfreie Monate. Dies ist üblich im Markt und eine faire Lösung. Die Pre-Opening-Phase ist in der Regel bei Neubauten zwischen sechs und neun Monaten. Dahingehend vergleicht ein professioneller Pflegeimmobilienberater auch die Objekte die im Markt sind.

Bei Bestandsimmobilien entfällt die Pre-Opening-Phase in aller Regel, da das Haus ja bereits im laufenden Betrieb ist.

Sollten Sie nun also Ihre Pflegeimmobilien-Investition mit Darlehensmitteln einer Bank finanzieren, ist zu bedenken, dass Sie die ertsen Monate keine Miete erhalten, jedoch die Bankraten bereits bedienen. Hier hilft Ihnen ein professioneller Berater, dies mit Ihnen gemeinsam zu kalkukieren und gibt Tipps, wie Sie diese Phase für sich planen sollten.

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Was macht eigentlich die Hausverwaltung?

 
Da Sie als Eigentümer mit vielen anderen einer Wohnungseigentümergemeinschaft angehören, muss jemand da sein, der Ihre Interessen gegenüber dem Mieter vertritt.

Der Hausverwalter ist an der Stelle Ihr zentraler Ansprechpartner und Organ mit dem Sie, wenn es dann mal sein muss, auch kommunizieren.

Mit dem Mieter selbst, also der Betreibergesellschaft haben Sie keinerlei Kontakt.

Die Hausverwaltung ist für das Mietinkasso, also dem Empfang und der Verteilung der Miete an die Eigentümer beauftragt.

Des Weiteren verwaltet sie die Instandhaltungsrücklage und ist für die Kontrolle am Objekt und die Durchsetzung von Ansprüchen der Eigentümer gegenüber dem Mieter. Aufgabe des Hausverwalters ist weiterhin dann auch Handwerksfirmen zu beauftragen, Angebote einzuholen, die Reparaturen zu koordinieren und zu überwachen, sodass das Objekt im guten Zustand bleibt.

Einige Hausverwalter bieten zudem das Monitoring des Betreibers, also die Überwachung des Betreibers (auf Kennziffern, seine Bilanz, auf seine Belegungszahlen) an, um als Frühwarnsystem den Betreiberausfall oder den Mietausfall zu verhindern.

Auf der einmal im Jahr stattfindenden Eigentümerversammlung berichtet er dann auch vom aktuellen Zustand des Objektes, der Belegung und beantwortet Fragen der Eigentümer. Jedoch ist diese Veranstaltung in aller Regel gering besucht, da die Eigentümer häufig in ganz Deutschland ansässig sind und generell den Aufwand scheuen.

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Auslauf des Mietvertrages bei Pflegeimmobilien

 
Eine der häufigsten und berechtigten Fragen wenn es um das Thema Pflegeimmobilien geht. Lassen Sie uns schauen, was dann passiert.

Ein 20-Jahres-Mietvertrag klingt zu schön um wahr zu sein, nicht wahr? Dies ist aber seit Jahrzehnten gängige Praxis in der Branche und auch wird sich wohl auch nicht ändern. Pflegeimmobilien sind soziale Einrichtungen die auf eine langfristige Nahversorgung von pflegebedürftigen Menschen in einem bestimmten Umfeld abzielen. Der sogenannte “Versorgungsauftrag” den ein Pflegeheimbetreiber mit den Pflegekassen abschließt, verpflichtet ihn eine dauerhafte und permanente Versorgung von hilfsbedürftigen Menschen sicherzustellen. Allein  aus diesem Grund ist schon eine langfristige Planung vorgesehen.

Sollte nun aber nach 20 Jahren das erste Mal die “Grundpachtzeit” auslaufen, gibt es grundsätzlich 3 Möglichkeiten wie die Versorgung der Bewohner fortgesetzt wird.

Zunächst geht der Hausverwalter ca. 2 Jahre vor Ablauf des Mietvertrages auf den Mieter zu, um zu besprechen wie es weitergeht.

Grundsätzlich hat der Betreiber hier nun die Möglichkeit von seinem vereinbarten Verlängerungsrecht Gebrauch zu machen. Dies sind in der Regel 2 mal 5 Jahres-Optionen, also 10 weitere Jahre.

Gängige Praxis ist aber auch gleich der Abschluss einer weiteren 20-Jahres-Laufzeit, denn in der Regel ist es dem Betreiber nicht wichtig, alle 5 Jahre neu zu verhandeln.

Eine weitere Option – falls der aktuelle Pflegeheimbetreiber aus irgendwelchen Gründen nicht weitermachen will, ist die Suche nach einem neuen Betreiber.

Dies funktioniert bei gut ausgelasteten und in der Region etablierten Häusern recht schnell und unkompliziert, ist aber eher die Ausnahme.

Fest steht : Ein Pflegeheim bleibt in der Regel ein Pflegeheim und wird nicht in einen Kindergarten ein Hotel umgebaut.

Fakt ist auch : Deutschland wird immer älter, der Bedarf an Pflegeplätzen wächst immer mehr und mehr. Es wird also in aller Regel für Sie mit einem langfristigen Mieter an Ihrer Seite weitergehen.

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Hausgeld?! Gibts nicht!

 
Für die Menschen, die bereits schon Erfahrungen mit dem Thema vermietete Immobilien haben möchte ich Ihnen eine Sache vorab sagen : Vergessen Sie alles, was Sie bislang von vermieteten Immobilien kennen in Bezug auf Verwaltung dieser Immobilie.

Der Pflegeheimbetreiber – also Ihr Mieter – ist bei Pflegeimmobilien für den allergrößten Anteil der klassischen Immobilien-Nebenkosten des Gebäudes zuständig. Jegliche Schornsteinfegerkosten, Kosten für Strom, Gas, Wasser, Internet, Grundsteuer organisiert der Pflegeheimbetreiber in Eigenregie.

Des weiteren gibt es auch keine klassische Kaltmiete oder Warmmiete inklusive der Nebenkosten, da keine Hausnebenkosten in diesem Sinne anfallen.

Sie selbst haben als Eigentümer damit also nichts mehr zu tun. Hier spart man sich die häufigen Diskussionen mit Mietern über falsch erstellte Abrechnungen oder gar den Ärger mit dem Mieterschutzbund, den klassische Mieter gerne in solchen Fällen beauftragen. Die einzigen Positionen die für Sie anfallen sind die Verwaltergebühr, die Instandhaltungsrücklage an Dach und Fach und ist die Kontoführungsgebühr des Hausverwalters. Hier unterscheiden sich die Pflegeheimprojekte teilweise erheblich. Auch hier macht ein Vergleich durch Ihren Berater Sinn.

Am Jahresende erhalten Sie einmal eine Abrechnung auf dem Ihre Miete, die gebildete Instandhaltungsrücklage, die Verwaltergebühr und die Kontoführungsgebühr enthalten ist. Das war’s.

Alles andere fällt bei Pflegeimmobilien als Kapitalanlage nicht an und ist deshalb eine unkomplizierte und sehr verwaltungsarme Variante in Immobilien zu investieren.

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Kann ich das auch wieder verkaufen?

Weder sind Sie an eine Laufzeit gebunden, noch müssen Sie irgendwelche Voraussetzungen dafür mitbringen.

Zu empfehlen ist : Gehen am besten auf denjenigen zu, bei dem Sie diese Immobilie gekauft haben und fragen ihn, ob er nicht einen Kunden dafür hat. Der zweite Schritt kann sein, direkt auf den Hausverwalter zuzugehen, denn dieser hat noch ungefähr 80 andere Eigentümer, die genau in dieser Immobilie bereits eine Wohnung besitzen.

Unsere Erfahrung ist, nachdem wir schon einige Objekte wiederum verkauft haben, dass ca. fünf bis sieben Anfragen aus der eigenen Eigentümergemeinschaft kommen und sich deshalb relativ schnell ein Käufer findet.

Wenn Sie dennoch alleine verkaufen wollen, können Sie das natürlich über klassische Anzeigen, Immobilienscout, Immobilien.net oder über einen Immobilienmakler, der diese Immobilie dann für Sie verkauft.

Sollten Sie diese Immobilie jedoch finanziert haben, sollten Sie sich bewusst sein, dass Sie an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Des Weiteren ist der Verkaufserlös bei vermieteten Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei. Hier sollte dieser Schritt also gut bedacht sein.

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Wo gibt es eigentlich solche Immobilien?

 
Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sind eine Nische und werden es wahrscheinlich auch immer bleiben, denn es gibt nicht unendlich viele Möglichkeiten hier zu investieren. Aktuell gibt es ungefähr 40 Projekte, die in ganz Deutschland über das ganze Jahr hinweg verkauft werden. Und das an allen Standorten und über alle Anbieter hinweg.

Mittlerweile gibt es rund 15 professionelle Anbieter von Pflegeimmobilien, die sich diesen Markt teilen. Jeder von ihnen vermarktet zwischen 2 und 10 Projekte im Jahr. 40 Einrichtungen mit jeweils ungefähr 80 bis 100 Wohnungen bedeutet ein Angebot von ca. 4.000 Wohnungen im Jahr und gilt damit als Nischenprodukt.

Und deshalb sollten Sie nicht allzusehr danach schauen, ob sich ein potentielles Kaufobjekt für Sie unbedingt bei Ihnen in der Nähe befindet. Betrachten Sie ein solches Investitionsobjekt aus der Sicht des Betreibers, also des Nutzers.

Ist die potentielle Kundschaft, sind also ältere Menschen vor Ort, die auch diese Pflegeleistung in Anspruch nehmen werden und sind sie das auch noch in 20 Jahren? Dafür werden professionelle Standortanalysen gemacht und deshalb sind Pflegeimmobilien als Kapitalanlage in ganz Deutschland verteilt. Sie werden diese in Großstädten aber auch in kleinen Ortschaften finden, denn sie werden überall gebraucht.

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